Må du virkelig opprette AS når du passerer fem utleieenheter?

Mange som driver med utleie har hørt om den “magiske” femgrensen.

Så snart man nærmer seg fem utleieenheter begynner det ofte å krible litt i magen:
“Må jeg opprette AS nå?”
“Driver jeg næringsvirksomhet?”
“Kommer Skatteetaten til å mene at dette ikke lenger er privat utleie?”

Jeg husker veldig godt da jeg var der selv.

Jeg begynte å telle enheter og tenkte:
“Nå er jeg snart på fem. Betyr det at jeg må opprette AS?”

Og jeg skal være helt ærlig:
Det føltes litt spennende også. Litt mer profesjonelt. Litt mer “nå satser jeg”.

Men her er det viktigste jeg vil at du skal ta med deg:

Hovedregelen er at det som regel lønner seg å eie privat så lenge som mulig.

Det er mange som oppretter AS altfor tidlig. Et AS betyr mer administrasjon, mer komplisert regnskap og i mange tilfeller også høyere skatt dersom pengene skal brukes privat.

Derfor:
Ikke opprett AS før du faktisk må.

Femgrensen er ikke absolutt

Det første mange misforstår er at femgrensen ikke er en absolutt regel.

Det er en tommelfingerregel.

Det Skatteetaten egentlig vurderer er:
Driver du næringsvirksomhet?
Eller leier du ut privat?

Antall enheter er én del av vurderingen, men ikke den eneste.

Da jeg selv undersøkte dette nærmere fikk jeg blant annet høre at det også kan spille inn om du har en fulltidsjobb ved siden av. Har du det, er det mindre sannsynlig at utleien vurderes som næringsvirksomhet enn dersom utleie er hovedaktiviteten din.

Det er altså en helhetsvurdering.

Mange teller feil

Det som overrasker mange positivt, er at flere typer utleie ofte ikke teller med i denne vurderingen.

1. Utleie i egen bolig

Leier du ut en del av boligen du selv bor i, og utleiedelen har mindre enn 50 % av boligens utleieverdi, er leieinntekten skattefri.

Og det viktige her:
Denne typen utleie teller normalt heller ikke med i vurderingen av om du driver næringsvirksomhet.

Mange tror dette handler om areal, men det handler egentlig om markedsverdi på utleien.

Et eksempel:
Bor du i hovedetasjen med god utsikt og leier ut kjelleren, vil kjelleren ofte ha lavere utleieverdi enn delen du selv bor i. Da kan utleien være skattefri.

Dette var faktisk en av grunnene til at jeg selv innså at jeg ikke hadde så mange tellende enheter som jeg først trodde.

2. Fritidsboliger du bruker selv

Har du en hytte på fjellet, et feriehus i Spania eller en leilighet i Frankrike som du også bruker selv, vil disse ofte beskattes som fritidsbolig.

Og slike enheter teller normalt heller ikke med på samme måte i femvurderingen.

3. Utleie av egen bolig når du er på ferie

Leier du ut boligen din mens du selv er bortreist, for eksempel i sommerferien, gjelder egne regler.

Også dette behandles ofte annerledes enn ordinær utleie av sekundærbolig.

Poenget er:
Du kan faktisk ha ganske mye utleieaktivitet før du når grensen der det vurderes som næringsvirksomhet.

Hva teller da?

Det som typisk teller, er rene sekundærboliger som leies ut fast – enten på langtidsutleie eller korttidsutleie – uten at du bruker dem selv.

Det kan være:

• Leiligheter
• Hus
• Separate utleieenheter
• Airbnb-enheter som kun brukes til utleie

Og her kommer et viktig poeng mange overser:

Det er ikke nødvendigvis antall bygg som teller.
Det er ofte antall kontrakter eller separate utleieenheter.

Har du ett hus med tre separate leiligheter, kan dette fort vurderes som tre enheter – ikke én.

Derfor er det viktig å planlegge tidlig

Da jeg selv kjøpte et større hus som skulle deles opp i flere enheter, skjønte jeg at jeg raskt kunne havne over grensen.

Jeg snakket derfor med skatterådgiver før jeg satte i gang.

Det finnes flere måter å strukturere dette på, og det er nettopp derfor det er så viktig å forstå reglene før man begynner å opprette selskaper, holdingselskaper og kompliserte strukturer.

Mange blir faktisk positivt overrasket når de setter seg inn i hva som faktisk teller – og ikke teller.

Det viktigste jeg vil du skal sitte igjen med

Ikke stress unødvendig.

Det er mange som tror de “må” opprette AS lenge før de faktisk trenger det.

Ved å forstå de grunnleggende reglene kan du ofte spare både skatt, administrasjon og mye unødvendig bekymring.

Og husk:
Dette er kompliserte regler som alltid må vurderes konkret. Derfor bør du alltid dobbeltsjekke med regnskapsfører, skatterådgiver eller advokat dersom du er usikker på din situasjon.

Men jo mer du forstår selv, jo bedre beslutninger kan du ta.

Og du - vil du være med på 300K utleiechallenge? Der regner vi på potensialet du sitter på, snakker om skatt og maksimering av utleieinntekter. Og selvfølgelig også hvordan du kan få det til å gå av seg selv. Sånn at du på sikt kan bli økonomisk fri. Sikre din plass 👉🏻HER med en gang🥰